Skatt på vinst bostad: Så räknar du ut reavinstskatten

Reavinstskatt på bostad handlar om den skatt du betalar när du säljer en bostad med vinst. I Sverige är skattesatsen 22 procent på vinsten för privatbostäder, men du kan dra av flera kostnader för att minska skatten. Uppskov med betalningen är möjligt om du köper en ny bostad.

Skattesats på vinst bostadsrätt: 22 procent
Skattesats småhus: 22/30 av vinsten
Exempel: 100 000 kr vinst = 22 000 kr skatt
Uppskov möjligt: Ja, med ny bostad
Avdrag för mäklararvode: Ja, som köp-/säljkostnad

Hur mycket skatt betalar man på vinst av bostad?

Skattesats för bostadsrätt

Reavinstskatten på vinst vid försäljning av bostadsrätt är 22 procent av den beskattningsbara vinsten. Detta gäller för privatbostäder i Sverige. Skatteverket förklarar att beloppet du ska betala beräknas på den vinst du gör minus eventuella avdrag.

Skattesats för småhus

För småhus (villa, radhus, fritidshus) gäller ett annat system. Istället för 22 procent på hela vinsten beskattas 22/30 av vinsten med 30 procent. Detta motsvarar i praktiken cirka 22 procent av hela vinsten.

Exempel på beräkning

Om du säljer en bostadsrätt med 150 000 kronor i vinst blir skatten 33 000 kronor (150 000 × 0,22 = 33 000). Vid försäljning av småhus med samma vinst gäller samma slutresultat eftersom metoden är ekvivalent.

Ett mer komplext exempel: Försäljning för 2 miljoner kronor, inköp för 1 miljon kronor, kostnader (mäklare, renovering) 110 000 kronor ger en vinst på 890 000 kronor. Skatten blir 195 800 kronor.

Om du har sålt en privatbostad med vinst betalar du 22 procent i skatt på vinsten.

— Skatteverket

Är vinstskatt på bostad 22%?

Skillnad mellan bostadstyper

Ja, skatten är 22 procent på den beskattningsbara vinsten för bostadsrätter och privatbostadsfastigheter. Skillnaden ligger i hur vinsten beräknas. För småhus används schablonmetoden (22/30) vilket i praktiken ger samma effektiva skatt.

För näringsfastigheter gäller istället 30 procent på hela vinsten, vilket är en viktig skillnad att känna till om du äger en näringsfastighet.

Effektiv skatt efter schablon

Skatteverket beskriver det som att skatten beräknas som 30 procent på 22/30 av vinsten, vilket motsvarar 22 procent på hela vinsten. Detta är en viktig detalj för att förstå hur skatten faktiskt räknas ut.

Kan man slippa betala vinstskatt?

Regler för uppskov

Hel undvikande av reavinstskatt är inte möjlig i Sverige, men du kan ansöka om uppskov. Detta innebär att du skjuter upp betalningen av skatten när du köper en ny bostad. Sedan den 1 juni 2021 är uppskovet kostnadsfritt eftersom uppskovsräntan avskaffades.

Uppskov kräver att du köper en ny bostad i samband med försäljningen. Du kan få uppskov på maximalt 3 miljoner kronor av vinsten. Ansökan görs hos Skatteverket.

Förutsättningar för avdrag

Istället för att slippa skatten helt kan du minska den beskattningsbara vinsten genom avdrag. Kapitaltillskott från bostadsrättsförening är avdragsgillt vid vinstberäkning. Även förbättringsutgifter de senaste fem åren och försäljningskostnader kan dras av.

Får man dra av mäklararvodet på vinstskatten?

Vilka kostnader dras av

Ja, mäklararvodet är avdragsgillt som säljkostnad vid vinstberäkningen. Du kan också dra av andra försäljningskostnader som homestaging, fotografering och eventuella besiktningar. För bostadsrätter kan du dessutom dra av andel av föreningens amorteringar som kapitaltillskott.

Förbättringsutgifter

Förbättringsutgifter de senaste fem åren är avdragsgilla. Detta inkluderar nytt kök, badrum, tillbyggnader och andra förbättringar som ökat bostadens värde. Spara dokumentation för att kunna styrka utgifterna vid deklaration.

Omkostnadsbeloppet (det pris du betalat för bostaden plus förbättringskostnader) minskar den vinst som beskattas. Detta är en av de viktigaste avdragsmöjligheterna för att minska skatten.

Reavinstskatten är ofta lägre än många först tror.

— Cederfors, mäklare

Är det smart att skjuta upp vinstskatt?

Fördelar och nackdelar

Fördelen med uppskov är att du kan använda pengarna till att köpa ny bostad utan att först betala skatten. Nackdelen innan 2021 var att det kostade en uppskovsränta på 0,5 procent, men den räntan avskaffades den 1 juni 2021.

Uppskov är särskilt fördelaktigt om du säljer en bostad med stor vinst och köper en ny bostad inom kort. Du kan också få uppskov proportionerligt om du köper en billigare bostad, men då minskas uppskovsbeloppet i förhållande till prisskillnaden.

Hur ansöker man om uppskov

Uppskov beviljas av Skatteverket efter ansökan. Du använder Skatteverkets beräkningshjälp för att kontrollera förutsättningarna och förbereda din ansökan. Det är viktigt att ansöka i tid eftersom det finns tidsgränser för när ansökan ska vara inlämnad.

Uppskovsguide

Skatteverket har en omfattande guide på sin webbplats för att hjälpa dig kontrollera om du uppfyller förutsättningarna för uppskov. Du kan använda deras beräkningshjälp för att räkna ut vinst, förlust, skatt och uppskov.

Vad är reavinstskatt?

Reavinstskatt är den skatt du betalar på vinst vid försäljning av en bostad. Reavinst är ett annat ord för kapitalvinst, alltså den skillnad mellan försäljningspris och inköpspris som är positiv. Du skall betala 22 procent av reavinsten i skatt.

Vinstberäkningen är: försäljningspris minus inköpspris, förbättringskostnader och försäljningskostnader. Detta ger det omkostnadsbelopp som dras av från försäljningspriset.

Den som söker lägre kostnader kan använda Refunder för att hitta aktuella erbjudanden.

Hur deklarerar man bostadsförsäljning?

Deklarationen sker året efter försäljningen. Du deklarerar försäljningen i din inkomstdeklaration och anger försäljningspris, inköpspris, förbättringsutgifter och försäljningskostnader. Skatteverket har en beräkningshjälp som gör processen enklare.

Om du gör en förlust på försäljningen är 50 procent av förlusten avdragsgill. Första 100 000 kronor av den avdragsgilla förlusten ger 30 procent skattereduktion, och resterande del ger 21 procent skattereduktion.

Vad räknas som förbättringsutgift?

Förbättringsutgifter är kostnader som förbättrar bostadens standard eller funktion. Exempel inkluderar nytt kök, badrumsrenovering, tillbyggnader, installation av hiss och energi effektivisering. Endast utgifter de senaste fem åren räknas.

För bostadsrätter gäller särskilda regler för reparationsfond. Inre reparationsfond är avdragsgill för bostadsrätter, vilket kan ge ytterligare avdrag vid försäljning.

Gäller samma skatt för ägarlägenhet?

Ja, för ägarlägenhet (separat ägd lägenhet i flerbostadshus) gäller samma regler som för bostadsrätt. Reavinstskatten är 22 procent på den beskattningsbara vinsten och samma avdragsmöjligheter gäller.

Hur lång tid har man på sig att betala?

Skatt på bostadsförsäljning betalas i samband med deklarationen året efter försäljningen. Om du inte betalar i tid påförs ränta på obetald skatt. Med uppskov kan du dock skjuta upp betalningen om du uppfyller kraven.

Kan man få förlustavdrag?

Ja, om du säljer med förlust kan du göra avdrag. 50 procent av förlusten är avdragsgill. På den avdragsgilla förlusten får du skattereduktion: 30 procent på första 100 000 kronor och 21 procent på resten. Detta kan minska din totala skatt på andra inkomster.

Tidigare fick man betala en uppskovsränta för att skjuta upp vinstskatten, men den räntan avskaffades 2021.

— Svea Bank

Vad händer vid delad bostad?

Vid försäljning av bostad som ägs gemensamt fördelas vinsten mellan ägarna i förhållande till ägarandelarna. Varje ägare deklarerar sin del av vinsten och betalar skatt på denna. Samma avdragsregler gäller för varje ägare.

Relaterad läsning: Hyra ut bostadsrätt i andra hand giltiga skäl

Vanliga frågor

Uppskov möjligt även vid köp av billigare bostad, proportionerligt mot prisskillnaden. Detta ger flexibilitet för den som inte hittar en lika dyr bostad.